Згідно зі звітом компанії Cushman & Wakefield «ДНК нерухомості» за перший квартал 2018 року, зростання орендної плати на європейському ринку офісної нерухомості досягло найвищого рівня з початку 2012 року.

Високий темп зростання орендних ставок підтримується постійними позитивними показниками на німецькому, скандинавському і напівпериферійних ринках *, що прискорило ріст по всій Європі до 0,8% в квартальному вимірі. Цей показник є більшим, ніж у секторі логістики (0,4% відносно попереднього кварталу) і сектору торгових коридорів, який повернувся до зростання зі скромним показником в 0,2% порівняно з 4 кварталом 2017 року.

В першому кварталі коливання ставок дохідності були незначними і опустились у секторах рітейлу та логістики на 5 базисних пунктів – до рівня 4,15% та 6,1% відповідно. Ставки дохідності офісних приміщень знизились незначною мірою на 1 базисний пункт до 4,46%. Середньозважені ставки дохідності на кращі офісні та логістичні приміщення зараз знаходяться на рекордно низькому рівні.

Офісна нерухомість

Орендні ставки на офісні приміщення у Європі виросли на 0,8%, що є найвищим квартальним темпом зростання за останні шість років. За минулі чотири квартали спостерігалося позитивне зростання принаймні на 15 з 47 досліджуваних офісних ринків, що стало явною ознакою позитивної динаміки на ринках оренди. Лідером у цьому кварталі став Мілан, де зростання склало 5,6% відносно попереднього кварталу, чому сприяв високий попит, особливо в центральних регіонах. Орендні ставки на кращі офісні приміщення у Берліні зросли на 5,2% в квартальному вимірі і на 16,2% - у річному; у Дюссельдорфі (3,7%) та Мюнхені (1,4%) також зафіксували продовження зростання орендних ставок.

Найджел Алмонд, керівник департаменту аналітики у компанії Cushman & Wakefield, сказав: «Ми продовжуємо спостерігати стійке зростання орендних ставок у Німеччині, чому сприяють високий попит і низький рівень вакантності. У Берліні вакантність є найнижчою і складає 2,2%, що призвело до зростання орендних ставок на кращі офісні приміщення у місті. Подібна ситуація спостерігається і в інших ключових містах Німеччини, а також очікується подальше зростання протягом 2018 року».

Після шести кварталів падіння орендних ставок Великобританія зареєструвала скромне зростання на рівні 0,1% в квартальному вимірі на національному рівні, хоча зростання в річному вимірі є все ще негативним. Очевидно, що відсутність чіткого розуміння розвитку подій у зв’язку з Brexit затримує прийняття інвестиційних рішень.

Загальна дохідність офісної нерухомості знизилась на 1 базисний пункт у першому кварталі. На багатьох ринках, які знаходяться на пізніх стадіях циклу, ставки дохідності на кращі приміщення досягли рекордно низьких рівнів. Проте можливості для динаміки ще є. Британські регіональні ринки виділяються в цьому кварталі внутрішніми змінами на 25 базисних пунктів, зареєстрованими в Кардіффі, Брістолі і Глазго, і на 50 базисних пунктів - в Единбурзі. Однак це було збалансовано зовнішніми змінами на 25 базисних пунктів в лондонському West End, при цьому середньозважена прибутковість у Сполученому Королівстві зросла на рівні 7 базисних пунктів до 4,08%. На зрілих ринках оренди у Німеччині відбулося подальше зниження, на 6 б.п. до 3,1%. Дохідність в регіоні ЦСЄ знизилася на 8 б. п. до 5,48%.

Промислова та логістична нерухомість

У першому кварталі 2018 року орендні ставки залишалися майже без змін на більшості досліджуваних ринків (39 з 45). Загалом орендні ставки в Європі виросли на 0,4% в квартальному вимірі. Зростання в основному обмежувалося кількома місцями в регіоні ЦСЄ (+1,8%) і напівпериферії (+1,2%), більш помірним було зростання в Німеччині і склало 0,3%. Примітно, що в першому кварталі ставки в Лісабоні виросли на 7,1%, що обумовлено високим попитом через розвиток електронної комерції і дуже обмеженою пропозицією високоякісного логістичного простору. Орендні ставки у Варшаві, яка користується великим попитом у операторів логістики та електронної торгівлі, зросли на 2,9% у квартальному вимірі.

Ліза Грем, керівник департаменту аналітики у сфері логістики і промислової нерухомості у компанії Cushman & Wakefield, додала: «Не зважаючи на те, що орендні ставки залишалися незмінними для великих логістичних об'єктів, зростає попит і змагання за невеликі урбаністичні логістичні об’єкти на околицях міст. Оператори модернізують свої ланцюжки поставок, це призводить до збільшення орендної плати за малі об'єкти, що продовжиться в довгостроковій перспективі».

Дохідність у секторі логістики впала на третині досліджуваних ринків, при цьому середньозважена дохідність кращих європейських об’єктів опустилася на 5 б. п. до рівня 6,1% - новий історичний мінімум. За останні 12 місяців на понад двох третинах ринків спостерігалося зниження дохідності, а Франція (-63 б. п.) випередила всі інші регіони. Ставки дохідності практично на всіх основних ринках логістики в Європі зараз знаходяться на найнижчому рівні за останні 10 років, хоча розрив у порівнянні з іншими секторами, як і раніше, вище показників, які спостерігалися у попередньому циклі.

Торговельні коридори

Демонструючи негативну динаміку протягом другого півріччя 2017 року, орендні ставки на торговельну нерухомість вздовж торговельних коридорів у Європі виросли на 0,2% в порівнянні з попереднім кварталом. Підвищення орендних ставок залишається неоднорідним, і тільки 8 з 45 досліджуваних ринків відзначають зростання. Воно спостерігалося в основному в центрально-східному європейському регіоні, на чолі з Будапештом (8,3%), де зміцнення економіки, збільшення заробітної плати та побутового споживання, а також зростаючий попит з боку рітейлерів сприяють зростанню орендних ставок у торговельних коридорах. Аналогічні показники сприяли підвищенню орендних ставок у Софії (4,2%) та Празі (2,3%).

Ставки дохідності в сегменті торговельних коридорів знизилися на 5 б. п. у першому кварталі і на 16 б. п. загалом за останні 12 місяців, досягнувши 10-річного мінімуму на рівні 4,15%. Ринки Франції, Німеччини та Бенілюксу, де поточна прибутковість є однією з найнижчих у Європі, найбільше посприяли цьому зниженню, що відображає стійкий інтерес до торговельної нерухомості в цих регіонах з боку місцевих та міжнародних інвесторів. Зміни на ринках Великобританії, Центральної та Східної Європи, нордичного регіону і напівпериферії мінімальні з початку року, і до кінця цього року зниження не очікується.

*Примітка: Нордичний регіон охоплює ринки Данії, Фінляндії, Норвегії та Швеції. Напівпериферія охоплює ринки Ірландії, Італії, Португалії та Іспанії. Центрально-Східний європейський регіон (ЦСЄ) охоплює ринки Чехії, Угорщини, Польщі та Румунії.