• Квартальний звіт «ДНК нерухомості» досліджує європейські сектори офісної, торговельної та логістичної нерухомості. Найбільше зростання спостерігається в регіоні ЦСЄ та на напівпериферійних ринках, в основному в секторах рітейлу та логістики.
• Масштабне зростання орендних ставок на європейському ринку офісної нерухомості досягло шестирічного максимуму на рівні 0,8% у першому кварталі року.
• Із незначним зниженням ставки дохідності залишаються на рекордно низькому рівні на багатьох ринках.
Згідно зі звітом компанії Cushman &
Wakefield «ДНК нерухомості» за перший квартал 2018 року, зростання орендної
плати на європейському ринку офісної нерухомості досягло найвищого рівня з
початку 2012 року.
Високий темп зростання орендних ставок
підтримується постійними позитивними показниками на німецькому, скандинавському
і напівпериферійних ринках *, що прискорило ріст по всій Європі до 0,8% в
квартальному вимірі. Цей показник є більшим, ніж у секторі логістики (0,4%
відносно попереднього кварталу) і сектору торгових коридорів, який повернувся
до зростання зі скромним показником в 0,2% порівняно з 4 кварталом 2017 року.
В першому кварталі коливання ставок
дохідності були незначними і опустились у секторах рітейлу та логістики на 5
базисних пунктів – до рівня 4,15% та 6,1% відповідно. Ставки дохідності офісних
приміщень знизились незначною мірою на 1 базисний пункт до 4,46%.
Середньозважені ставки дохідності на кращі офісні та логістичні приміщення зараз
знаходяться на рекордно низькому рівні.
Офісна нерухомість
Орендні ставки на офісні
приміщення у Європі виросли на 0,8%, що є найвищим квартальним темпом зростання
за останні шість років. За
минулі чотири квартали спостерігалося позитивне зростання принаймні на 15 з 47
досліджуваних офісних ринків, що стало явною ознакою позитивної динаміки на
ринках оренди. Лідером у цьому кварталі став Мілан, де зростання склало 5,6%
відносно попереднього кварталу, чому сприяв високий попит, особливо в
центральних регіонах. Орендні ставки на кращі офісні приміщення у Берліні
зросли на 5,2% в квартальному вимірі і на 16,2% - у річному; у Дюссельдорфі
(3,7%) та Мюнхені (1,4%) також зафіксували продовження зростання орендних
ставок.
Найджел Алмонд, керівник департаменту
аналітики у компанії Cushman & Wakefield, сказав: «Ми продовжуємо
спостерігати стійке зростання орендних ставок у Німеччині, чому сприяють
високий попит і низький рівень вакантності. У Берліні вакантність є найнижчою і
складає 2,2%, що призвело до зростання орендних ставок на кращі офісні
приміщення у місті. Подібна ситуація спостерігається і в інших ключових містах
Німеччини, а також очікується подальше зростання протягом 2018 року».
Після шести кварталів падіння орендних
ставок Великобританія зареєструвала скромне зростання на рівні 0,1% в
квартальному вимірі на національному рівні, хоча зростання в річному вимірі є
все ще негативним. Очевидно, що відсутність чіткого розуміння розвитку подій у
зв’язку з Brexit затримує прийняття інвестиційних рішень.
Загальна дохідність офісної нерухомості
знизилась на 1 базисний пункт у першому кварталі. На багатьох ринках, які
знаходяться на пізніх стадіях циклу, ставки дохідності на кращі приміщення
досягли рекордно низьких рівнів. Проте можливості для динаміки ще є. Британські
регіональні ринки виділяються в цьому кварталі внутрішніми змінами на 25
базисних пунктів, зареєстрованими в Кардіффі, Брістолі і Глазго, і на 50
базисних пунктів - в Единбурзі. Однак це було збалансовано зовнішніми змінами
на 25 базисних пунктів в лондонському West End, при цьому середньозважена
прибутковість у Сполученому Королівстві зросла на рівні 7 базисних пунктів до
4,08%. На зрілих ринках оренди у Німеччині відбулося подальше зниження, на 6
б.п. до 3,1%. Дохідність в регіоні ЦСЄ знизилася на 8 б. п. до 5,48%.
Промислова та логістична нерухомість
У першому кварталі 2018 року орендні
ставки залишалися майже без змін на більшості досліджуваних ринків (39 з 45).
Загалом орендні ставки в Європі виросли на 0,4% в квартальному вимірі.
Зростання в основному обмежувалося кількома місцями в регіоні ЦСЄ (+1,8%) і
напівпериферії (+1,2%), більш помірним було зростання в Німеччині і склало
0,3%. Примітно, що в першому кварталі ставки в Лісабоні виросли на 7,1%, що
обумовлено високим попитом через розвиток електронної комерції і дуже обмеженою
пропозицією високоякісного логістичного простору. Орендні ставки у Варшаві, яка
користується великим попитом у операторів логістики та електронної торгівлі,
зросли на 2,9% у квартальному вимірі.
Ліза Грем, керівник департаменту аналітики
у сфері логістики і промислової нерухомості у компанії Cushman & Wakefield,
додала: «Не зважаючи на те, що орендні ставки залишалися незмінними для великих
логістичних об'єктів, зростає попит і змагання за невеликі урбаністичні
логістичні об’єкти на околицях міст. Оператори модернізують свої ланцюжки
поставок, це призводить до збільшення орендної плати за малі об'єкти, що
продовжиться в довгостроковій перспективі».
Дохідність у секторі логістики
впала на третині досліджуваних ринків, при цьому середньозважена дохідність кращих європейських об’єктів
опустилася на 5 б. п. до рівня 6,1% - новий історичний мінімум. За останні 12 місяців на понад двох
третинах ринків спостерігалося зниження дохідності, а Франція (-63 б. п.)
випередила всі інші регіони. Ставки дохідності практично на всіх основних ринках
логістики в Європі зараз знаходяться на найнижчому рівні за останні 10 років,
хоча розрив у порівнянні з іншими секторами, як і раніше, вище показників, які
спостерігалися у попередньому циклі.
Торговельні коридори
Демонструючи негативну динаміку протягом
другого півріччя 2017 року, орендні ставки на торговельну нерухомість вздовж
торговельних коридорів у Європі виросли на 0,2% в порівнянні з попереднім
кварталом. Підвищення орендних ставок залишається неоднорідним, і тільки 8 з 45
досліджуваних ринків відзначають зростання. Воно спостерігалося в основному в
центрально-східному європейському регіоні, на чолі з Будапештом (8,3%), де
зміцнення економіки, збільшення заробітної плати та побутового споживання, а
також зростаючий попит з боку рітейлерів сприяють зростанню орендних ставок у
торговельних коридорах. Аналогічні показники сприяли підвищенню орендних ставок
у Софії (4,2%) та Празі (2,3%).
Ставки дохідності в сегменті
торговельних коридорів знизилися на 5 б. п. у першому кварталі і на 16 б. п.
загалом за останні 12 місяців, досягнувши 10-річного мінімуму на рівні 4,15%. Ринки Франції, Німеччини та Бенілюксу, де
поточна прибутковість є однією з найнижчих у Європі, найбільше посприяли цьому
зниженню, що відображає стійкий інтерес до торговельної нерухомості в цих
регіонах з боку місцевих та міжнародних інвесторів. Зміни на ринках
Великобританії, Центральної та Східної Європи, нордичного регіону і
напівпериферії мінімальні з початку року, і до кінця цього року зниження не
очікується.
*Примітка:
Нордичний регіон охоплює ринки Данії, Фінляндії, Норвегії та Швеції.
Напівпериферія охоплює ринки Ірландії, Італії, Португалії та Іспанії.
Центрально-Східний європейський регіон (ЦСЄ) охоплює ринки Чехії, Угорщини,
Польщі та Румунії.