Розвиток прямих поставок споживачу (D2C), нові технології, еволюція транспортування та доступності, демографічні зміни та удосконалення нормативно-правової бази – ось п’ять основних рушіїв прогресу, які здійснюють суттєвий вплив на сфери роздрібної торгівлі та логістики, розмиваючи межу між ними.

Які зміни відбуваються в сфері роздрібної торгівлі?

Модель прямої поставки (D2C). З розвитком технологій все більше виробників доставляють товари та послуги напряму споживачам в обхід рітейлерів, що дозволяє їм не лише отримувати додатковий прибуток, але й керувати інформацією, отриманою в процесі взаємодії з кінцевим користувачем. Більше того, деякі з цих компаній пропонують своїм клієнтам послуги на основі автоматичного повторного замовлення, і ця ідея підтримується розвитком інтернету речей (loT).

Нові технології. Якщо не брати зараз до уваги той факт, що кількість торгових точок скорочується через інтернет-торгівлю, можна знайти безліч прикладів, коли технології забезпечують значний приріст рітейлерам через спрощення прямих продажів та покращення процесу шопінгу. У торгових центрах та рітейл-парках Bluetooth і Wi-Fi вже широко використовуються для цільової реклами та маркетингу, а у найближчі декілька років стане звичною технологія розпізнавання обличчя, що спростить індивідуальний підхід до надання послуг та оплату в магазині.

Транспортування та доступність. Розвиток автономних електрокарів у найближчі 10-15 років призведе до корінних змін у тому, як споживачі роблять покупки і як переміщаються товари від точки А до точки Б. Для рітейлу питання про відстань стане менш актуальним, що призведе до розширення зони охоплення, оскільки споживачам стане простіше дістатися місця, яке вони дійсно хочуть відвідати. Автономні транспортні засоби здатні призвести до падіння рівнів власності, скорочення кількості автомобілів на дорогах та зниження попиту на парковку.

Демографія. За даними ООН, до 2050 року 66% світового населення проживатиме у містах, а у розвинених країнах цей показник зросте до 85%. Однак населення старіє, тож рітейлери та бренди повинні відповідно адаптуватись. Проте незважаючи на старіння населення, у нас є сильні покоління X, Y та Z, кожне з яких характеризується різними вподобаннями, тому при визначенні цільового сегменту рітейлерам слід застосовувати підхід, зрозумілий різним поколінням.

Нормативно-правова база. Короткострокові проблеми, з якими зіткнувся рітейл в Європі, пов'язані з новими положеннями про захист даних, що вступили в силу в ЄС 25 травня 2018 року. Відтепер компанії мають гарантувати надійність системи обробки даних клієнтів, враховуючи активне зростання електронної торгівлі. Нові положення регулюють використання рітейлерами даних про споживачів, таких як файли cookie, адреси для домашніх поставок і адреси електронної пошти.

Як це вплине на майбутнє рітейлу?

За інформацією консультантів з питань торгової нерухомості Cushman & Wakefield, деякі галузі торгівлі постали перед необхідністю реорганізувати слабкі та застарілі схеми, відмовитися від налагоджених процесів та адаптуватися до роботи у багатофункціональних комплексах, які включають житлові приміщення, готелі та заклади для відпочинку. Не слід розглядати це як негативну тенденцію, скоріш як частину поточного розвитку рітейлу та постійного оновлення міського ландшафту.

Незабаром термін «торгові центри» стане неактуальним, оскільки вони більше не будуть зосереджені виключно на шопінгу. Натомість, вони стануть центрами «досвіду», разом із закладами харчування, розвагами, ярмарками та сервісними центрами. Традиційний торговельний компонент продовжить функціонувати, але він складатиме меншу частку в загальній кількості орендарів, а роздрібна торгівля на основі активності стане нормою.

Швидка зміна споживчих звичок може призвести до ще більшого відтоку роздрібних продавців із ТРЦ. Це створить потребу в більш універсальному просторі, який зможе вмістити широке коло орендарів, з короткотерміновими і гнучкими договорами оренди.

Торгові центри стануть більш багатофункціональними, приймаючи на своїй території різноманітні виставки, громадські заходи та вміщаючи муніципальні та комерційні офіси і житлові приміщення.

«Центри вражень» і магазини будуть технологічно керовані і повністю автоматизовані – від контролю температури, паркування до маркетингу і відстеження клієнтів. Управління нерухомістю буде більш ефективним завдяки автоматизації збору орендної плати, поставок і оцінки ефективності.

Нові орендарі також з'являться. Оскільки модель прямих поставок споживачу буде розвиватися, ми сподіваємось, що більше виробників будуть відкривати шоуруми – наприклад, такі галузі, як безпілотні автомобілі та електроніка. Коли ми станемо старшими, увага буде зосереджена на добробуті та догляді за собою. Можливо, ми застанемо в «центрах вражень» агентів космічного туризму? А якщо ми пересядемо у безпілотні таксі, що станеться з усіма цими надлишковими місцями на парковці?

Головною темою наступних кількох років стане «організація середовища», і в міру того, як кордони між секторами розмиваються, вже не буде сенсу будувати торговий об'єкт без зон відпочинку, житлових приміщень, офісів або коворкінгового простору. Як би ми їх не назвали, торговельні центри перетворяться на місця, де перетинаються багато різних напрямків діяльності для задоволення наших комерційних, розважальних та соціальних потреб.

Отже, якщо торговий центр стане центром «вражень» або «задоволення», що ми будемо називати магазином? Шоурум? Консультаційний центр продукту? Галерея перегляду, де клієнти приходять, щоб випробувати бренд, а не просто робити покупки? Незалежно від того, як ми його назвемо, в магазині майбутнього буде менше товарів і менше персоналу, а останній буде зосереджений на гостинності. Ймовірно, каса зникне, залишивши більше простору для взаємодії з клієнтами і порад по продуктам. Розпізнавання клієнтів буде автоматичним (будь то розпізнавання обличчя або голосу), так само як і процес оплати (який може бути за підпискою в будь-якому випадку). Таким чином, продавці в традиційних магазинах будуть прагнути зробити процес покупки максимально ефективним, привабливим і приємним.

Які зміни відбуваються в сфері логістики?

Модель прямої поставки (D2C). Хоча технологія інтернету речей (IoT) вже існує і список домашніх пристроїв з доступом до Інтернету став нескінченим, для того, щоб модель прямих поставок D2C працювала, виробникам доведеться демонструвати більш високий рівень обслуговування клієнтів. Слід залучати більше IT спеціалістів та аналітиків баз даних або співпрацювати із зовнішніми підрядниками для виконання цих непрофільних завдань, як це відбулося з логістикою.

Нові технології. Виробничі технології та інновації включають в себе автоматизацію, 3D та аддитивний друк, великі дані, наноматеріали, автономні вантажні та транспортні засоби, робототехніку та штучний інтелект. Виробники використовують нові технології, щоб змагатися з конкурентними цінами, підвищувати прозорість ланцюжка поставок, пришвидшувати вихід на ринок, знижувати залежність від робочої сили, а також для повернення виробництва в країни походження.

Транспортування та доступність. У найближчі 10 років ланцюг поставок ще більше ускладниться. Ключовим фактором для сектора логістики залишається доступність транспортування та складського розташування.

Гібридні та повністю електричні транспортні засоби вирішують проблеми, пов’язані з шумом та забрудненням повітря, та можуть допомогти зробити логістику більш прийнятною для стейкхолдерів у містах. Хоча все ще тривають тестування, автономні комерційні автомобілі здатні підняти вантажний транспорт на одну сходинку вище, зробивши його безпечнішим, надійнішим та дешевшим.

Розташування залежить від доступності великих ділянок землі у випадку великих заміських складів, а також від доступності ділянок під забудову промислової нерухомості для міської логістики. Останні мають знаходитися біля міст або в містах, де ділянки чи об’єкти є в дуже обмеженій кількості через високу вартість землі та опір стейкхолдерів.

Демографія. Оскільки населення Європи все більше і більше піддається зручностям інтернет-магазинів, структурний перехід від торговельної до складської нерухомості набирає обертів. Споживачі електронної комерції зосереджені у містах, тому «остання миля» доставки до кінцевого споживача часто припадає саме на міста. Вартість міських доставок є високою - до 50% або й більше від загальних витрат ланцюга постачання в Європі. На даний час об’єкти складської нерухомості розташовані в передмісті, в кращому випадку - на околицях міст, і не можуть увійти в місто через високу вартість землекористування та опір місцевих стейкхолдерів.

Нормативно-правова база. Вантажні перевезення продовжують зростати, що в значній мірі пов'язано з розвитком електронної комерції. Згідно з прогнозами, до 2030 року обсяг автомобільних вантажних перевезень збільшиться приблизно на 40% і майже на 80% до 2050 року. Політика ЄС спрямована на скорочення автомобільного транспорту в бік більш екологічної та енергоефективної логістики. Правове регулювання вантажних перевезень стає більш суворим та спеціалізованим, особливо в тому, що стосується руху в містах та обмежень на викиди CO2.

Як це вплине на сектор промислової та складської логістики?

Вплив на логістичний і промисловий сектор буде залежати від того, як орендарі скористаються ключовими факторами, описаними вище. За словами консультантів з питань промислової та логістичної нерухомості компанії Cushman & Wakefield, скорочення термінів будівництва та економічно ефективні ланцюжки поставок сприятимуть швидкій адаптації сектору логістики до нових ринкових умов і структурних тенденцій. Проте міська логістика, яка зараз виокремлюється в самостійний сектор, стикається з певними проблемами, характерними для міст.

З іншого боку, виробники, які інвестують у заводи, місце розташування і трудові ресурси, менш схильні до змін. Промисловий сектор навряд чи зробить стрибок у невідомість щодо нерухомості, він скоріше обере вичікувальну позицію, перш ніж приймати будь-які рішення. Кращий спосіб звести до мінімуму ризик, але все ж орієнтувати бізнес на зміни в демографії, технології та інноваціях, законодавстві, моделі прямих поставок і можливостях транспорту та доступності - це аутсорсинг. Подібно до поступового аутсорсингу логістичних операцій з 3PL, які почалися в кінці 1990-х років, виробники, швидше за все, будуть шукати додаткових фахівців для обслуговування клієнтів, аналізу даних і управління ІТ в сторонніх компаніях.

Для сектора промислової нерухомості, як і для міської логістики, яка все ще перебуває в зародковому стані, нові типи активів будуть виникати в різних точках ланцюжка поставок. Одне можна сказати напевно, з огляду на прагнення споживачів бути на зв’язку і поштовх, який створюється інноваціями і технологіями, чітка лінія, що розділяє сектори нерухомості, стає розмитою. Склади будуть розвиватися в напрямку «гібридних об’єктів», щоб включити більш високу ступінь зручного робочого простору для висококваліфікованих робітників. Центри обробки даних, незалежні джерела енергії для високотехнологічного обладнання, центри обслуговування клієнтів і традиційні складські приміщення можуть бути розміщені під одним дахом.

Давайте не забувати про урбанізацію. Якщо клієнти сконцентровані в містах, найближчим часом поставки останніх миль не будуть єдиними у породженні попиту на логістичний простір у передмісті або в містах.

Незалежно від того, якому виду логістики потрібен простір у місті, проблеми залишаються незмінними: боротьба з високими цінами за користування землею та опір з боку стейкхолдерів міста.

Рішення для логістичних комплексів, які прагнуть зайти в міста, може лежати у взаємодії з сектором рітейлу - великими міськими торговельними центрами з їх паркувальними площами і магазинами у торгових коридорах. За самою своєю природою сектор рітейлу має хороші можливості для обслуговування клієнтів, сектор логістики - ні. Моделі покупок вже активізували перехід від торговельної до складської площі. Видається логічним, що з огляду на те, що клієнти стають все більш мобільними і технології роблять це можливим, вірогідним сценарієм є комбіноване рішення для нерухомості, в якому використовуються приміські та міські локації з дотриманням нормативної бази.

Повністю ознайомитися зі звітом можна за посиланням.

Про Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield – провідна міжнародна консалтингова компанія, яка більше 100 років працює у сфері комерційної нерухомості. Річний дохід складає близько 6 млрд доларів. Станом на сьогодні команда Cushman & Wakefield налічує 45 тисяч професіоналів, які у 300 офісах компанії у більш ніж 70 країнах світу допомагають інвесторам і орендодавцям оптимізувати вартість їх нерухомості завдяки поєднанню глобального досвіду, глибокого знання локальних ринків і вражаючої платформи ефективних рішень. З 1994 до 2018 року український офіс працював під брендом DTZ. Основними напрямками роботи компанії в Україні є агентські послуги у сфері офісної, торговельної та логістичної нерухомості, представлення інтересів транснаціональних орендарів, ринки капіталу і операції із земельними ділянками, аналітика і консалтинг з питань девелопменту, оцінка нерухомості. Офіційний сайт: www.cushmanwakefield.com.ua

Тетяна Царенко

Менеджер з маркетингових комунікацій Cushman & Wakefield

Мобільний: +38 (066) 392 88 84

tetiana.tsarenko@cushwake.com.ua